Calculateur de prêt immobilier

Le calculateur de crédit immobilier, ou le calculateur de prêt immobilier, est un outil simple qui vous aidera à déterminer la mensualité d'un prêt immobilier. Grâce à lui, vous pourrez décider lequel prêt immobilier vous pouvez vous permettre.

Avec cet outil, vous pouvez également suivre le solde du prêt, ainsi que la répartition des paiements d'intérêts et de capital dans le calendrier d'amortissement du prêt immobilier. Poursuivez votre lecture pour découvrir les différents types de prêts immobiliers que vous pouvez trouver sur le marché et comment demander un prêt immobilier.

Si vous souhaitez une analyse plus détaillée, vous pouvez consulter notre calculateur hypothécaire 🇺🇸.

Lorsque vous êtes sur le point d'acheter une nouvelle maison, la première chose à faire est de planifier vos finances. Vous devrez probablement faire appel à une banque pour obtenir un prêt immobilier afin de pouvoir payer au moins une partie du prix d'achat.

Vous devriez toujours faire le tour des banques pour trouver le crédit immobilier ou hypothécaire qui offre les meilleures conditions. Outre le montant emprunté, les facteurs le plus déterminants pour vos mensualités sont le taux d'intérêt, ou TAEG, et le temps qui vous est accordé pour rembourser votre prêt. Toutefois, le versement mensuel n'est pas la seule chose à considérer lorsque vous évaluez si vous pouvez vous permettre un crédit immobilier. Pour avoir une meilleure idée, vous devrez comparer ces montants avec vos revenus mensuels.

Il s'agit du ratio DTI (ratio dette/revenu), et les banques l'utilisent pour établir quel montant vous pouvez emprunter. Plus précisément, le ratio DTI est le rapport entre votre dette mensuelle totale et votre revenu mensuel brut, et il est exprimé en pourcentage. En général, un bon ratio dette/revenu ne dépasse pas 28 %, ce qui signifie que votre dette mensuelle totale ne représente pas plus de 28 % de votre revenu mensuel. Par exemple, si la mensualité de votre crédit hypothécaire, les taxes et l'assurance comprises, est de 400 € par mois et que vous avez un revenu mensuel brut de 1 600 €, votre DTI est de 400 / 1 600 = 0,25 = 25 %.

En raison des prix relativement élevés des logements par rapport aux salaires mensuels moyens, la plupart des gens ne peuvent pas s'offrir un nouveau logement avec leurs seuls revenus ou leur épargne. Pour surmonter ce problème, les économies ont développé une structure financière parfois très complexe pour aider les gens à accéder à la propriété. Ce type de prêt spécifique est appelé crédit hypothécaire et il aide les acheteurs à faire face à l'énorme dépense unique en la prenant sur leurs revenus futurs.

Le marché hypothécaire américain est un secteur financier important qui comprend des instituts et des programmes parrainés par le gouvernement pour favoriser l'accession à la propriété. Les deux entreprises parrainées par le gouvernement sont Fannie Mae et Freddie Mac, qui renforcent le flux de crédit vers le secteur de l'hypothèque.

Les types d'hypothèques les plus courants sont les suivants, avec leurs principales caractéristiques.

1. Hypothèques conventionnelles

Le gouvernement fédéral n'assure pas ces prêts, qui peuvent prendre deux formes : les prêts conformes et les prêts non conformes. Les prêts conformes ont des limites maximales fixées par Fannie Mae ou Freddie Mac. Les autres prêts immobiliers qui ne respectent pas ces directives sont non conformes. Le type de prêt non conforme le plus courant est le prêt Jumbo.

Prêts conformes

• Les taux d'intérêt peuvent être plus élevés, mais les coûts d'emprunt globaux tendent à être inférieurs à ceux des autres types d'hypothèques.
• Vous devez avoir un ratio dettes/revenus compris entre 45 et 50 %.
• Vous pouvez verser un acompte de 3 % pour les prêts garantis par Fannie Mae ou Freddie Mac.
• Vous devrez probablement payer une assurance hypothécaire privée (PMI) si votre acompte est inférieur à 20 % du prix d'achat.

Si vous êtes un emprunteur ayant un bon crédit, des revenus stables, des antécédents professionnels et que vous pouvez vous permettre de verser un acompte d'au moins 3 %, ce prêt peut être optimal pour vous.

Les prêts Jumbo

• Vous pouvez emprunter plus d'argent et donc acheter une maison plus chère.
• Les taux d'intérêt sont compétitifs.
• Un acompte d'au moins 10 à 20 % est requis.
• Votre ratio dettes/revenus doit être supérieur à 45 %.
• Vous devez disposer d'environ 10 % du montant du prêt en espèces ou sur un compte d'épargne.

2. Hypothèques assurées par le gouvernement

Administration fédérale du logement – prêts FHA

• Pour les emprunteurs ayant un acompte relativement faible et une cote de crédit plus basse.
• Exigent deux primes d'assurance hypothèque, ce qui peut augmenter le coût total de votre prêt immobilier.

Département américain de l'agriculture – prêts USDA

• Il aide les emprunteurs à revenus modérés ou faibles à acheter des maisons dans les zones rurales.
• Certains prêts USDA n'exigent pas d'acompte pour les emprunteurs éligibles ayant de faibles revenus.

Département américain des affaires des anciens combattants – prêts VA

• Ces prêts offrent des hypothèques flexibles et à faible taux d'intérêt aux membres de l'armée américaine (en service actif et anciens combattants) et à leurs familles.
• Ils ne nécessitent pas d'acompte ni de PMI, et les frais de clôture sont généralement plafonnés et peuvent être payés par le vendeur.

Principales caractéristiques des prêts immobiliers assurés par le gouvernement.

• Les prêts immobiliers assurés par le gouvernement vous aident à financer une maison lorsque vous ne pouvez pas prétendre à un prêt conventionnel.
• Les exigences en matière de crédit sont plus souples.
• Acompte moins élevé.
• Coût d'emprunt global plus élevé.
• Avantageux pour les emprunteurs ayant peu d'épargne ou des antécédents de crédit plus faibles.

3. Hypothèques à taux fixe

• Ces prêts conservent le même taux d'intérêt pendant toute la durée du prêt, ce qui signifie que votre mensualité d'hypothèque ne fluctue pas, mais reste la même.
• C'est une meilleure option pour planifier votre budget.
• Vous avez généralement le choix entre des durées de 15, 20 ou 30 ans.
• Plus la durée est longue, plus les intérêts sont élevés.
• Les taux d'intérêt sont généralement plus élevés que ceux des hypothèques à taux révisable.

4. Hypothèques à taux révisable

• Les taux d'intérêt des hypothèques à taux variable (ARM), par exemple les taux hypothécaires hybrides ARM 10/1 🇺🇸, ne sont pas fixes, ce qui signifie qu'ils peuvent augmenter ou diminuer en fonction des conditions du marché.
• La plupart des produits ARM ont un taux d'intérêt fixe pendant quelques années avant de passer à un taux d'intérêt variable pour le reste de la durée.
• Recherchez un prêt hypothécaire à taux variable qui plafonne l'augmentation de votre taux d'intérêt ou de votre taux d'hypothèque mensuel, afin de ne pas vous retrouver en difficulté financière.
• Vous pouvez économiser une somme considérable sur les paiements d'intérêts.

5. Autres types de prêts immobiliers

• Prêts à la construction — destinés à la construction d'une maison.
• Les crédits hypothécaires à intérêts seulement – où l'emprunteur ne paie que les intérêts du prêt pendant une période déterminée.
• Hypothèques ballon 🇺🇸 – qui nécessitent un paiement important à la fin de la durée du prêt.

Après avoir choisi le bon prêteur, vous devez initier une demande. Selon le prêteur, vous pouvez faire votre demande en personne, par téléphone ou en ligne. Vous devrez fournir des informations sur vous-même et sur toute autre personne qui sera enregistrée comme co-emprunteur sur l'hypothèque. Les informations les plus importantes que vous devrez fournir sont les suivantes.

• Le formulaire W-2, c'est-à-dire la déclaration de salaires et d'impôts des deux dernières années ;
• Fiches de paie récentes couvrant les 30 derniers jours ;
• Les relevés bancaires complets de tous les comptes financiers, y compris les investissements, pour les deux derniers mois ;
• Les déclarations fiscales personnelles et professionnelles signées ;
• S'il s'agit d'un travailleur indépendant, une copie de l'état des bénéfices/pertes trimestriel ou annuel le plus récent ; et
• Une copie du contrat d'achat et de vente signé.

Votre prêteur peut exiger d'autres documents, en fonction de votre situation et du type d'hypothèque. Vous pouvez vous attendre à ce que votre prêteur vous demande des détails sur vos antécédents professionnels et financiers. Avec votre autorisation, il établira également un rapport de solvabilité dans le cadre de la procédure, dont le résultat peut avoir une incidence sur le taux d'intérêt appliqué.

Veillez à prendre votre temps et à remplir soigneusement la demande, de la manière la plus complète et la plus précise possible. Le fait de ne pas divulguer d'emblée vos problèmes de crédit ou de ne pas fournir les documents demandés ne fera que retarder la procédure et empêchera peut-être l'octroi de l'hypothèque ; il est donc dans votre intérêt de divulguer tout ce qui concerne vos finances.

Spécifications

• Montant du prêt immobilier : le montant du prêt considéré, qui constitue la partie capitale du paiement total ;
• Durée du prêt : intervalle de temps pendant lequel vous êtes tenu de rembourser le montant du prêt ;
• Taux d'intérêt : il s'agit généralement du taux d'intérêt annuel proposé, l'un des facteurs les plus importants que vous devez prendre en compte lorsque vous prenez un prêt immobilier.
• Revenu mensuel : vous pouvez fixer votre revenu mensuel avant impôt, qui est nécessaire pour déterminer le ratio DTI. Plus le ratio est élevé, plus votre dette mensuelle est importante par rapport à vos revenus. De votre côté, un ratio élevé indique une plus grande difficulté à financer votre dette et, du côté du fournisseur de crédit, il signale un risque élevé ;
• Fréquence de capitalisation (mode avancé) : la manière dont le prêteur calcule les intérêts sur le capital. Le prêteur peut calculer les intérêts annuellement (m = 1, où m signifie plusieurs fois par an) ou trimestriellement (m = 4). Toutefois, la pratique générale veut que les banques calculent les intérêts mensuellement (m = 12). Cela signifie qu'elles déterminent les intérêts sur le capital restant dû un jour précis de chaque mois
• Mensualité supplémentaire (mode avancé) : cette option vous permet d'augmenter la mensualité calculée d'un montant donné et de voir son effet sur vos résultats.

Résumé des paiements

Après avoir défini toutes les spécifications, les résultats apparaissent simultanément. Vous pouvez voir votre ratio DTI, la mensualité nécessaire pour rembourser le prêt dans la durée donnée, le montant total du paiement et les intérêts facturés.

En outre, vous pouvez suivre vos soldes et vos paiements à l'aide d'un graphique et d'un tableau de l'échéancier des paiements ou du tableau d'amortissement.

Vous devez considérer le calculateur de prêt immobilier comme un modèle d'approximation financière. Tous les chiffres relatifs aux paiements, aux soldes et aux intérêts sont des estimations basées sur les données que vous avez fournies dans les spécifications qui, malgré tous nos efforts, ne sont pas exhaustives.

C'est pourquoi nous avons créé le calculateur à des fins didactiques uniquement. Néanmoins, si vous rencontrez un inconvénient pertinent ou une inexactitude, nous sommes toujours heureux de recevoir des commentaires et des conseils utiles.

Pour maximiser vos chances d'obtenir un prêt immobilier, suivez les étapes suivantes :

1. Vérifiez votre cote de crédit.
2. Épargnez pour un acompte.
3. Comparez différentes offres.
4. Justifiez de vos revenus.
5. Rassemblez les documents nécessaires.

Chaque banque prend ses décisions sur la base des informations dont elle dispose, ainsi, il peut être judicieux d'asseoir votre réputation de personne digne de confiance.

Pour demander un prêt immobilier :

• choisissez une banque : envisagez différentes options pour trouver la meilleure offre ;
• complétez la demande : remplissez la demande de prêt ; et
• fournissez des documents : fournir les documents nécessaires et ceux qui peuvent vous aider à obtenir un prêt.

Telles sont les étapes à suivre pour demander un prêt immobilier.

Le bien-fondé d'un prêt sur fonds propres dépend de votre situation. Ce peut être une bonne idée si vous avez besoin de fonds pour des dépenses essentielles telles que des améliorations de la maison ou la consolidation de dettes, et que vous pouvez gérer les paiements.

Ce n'est peut-être pas une bonne idée si vous l'utilisez pour des dépenses non essentielles ou si vous n'avez pas les moyens de payer les mensualités supplémentaires.

La mensualité d'un prêt de 200 000 $ dépend de la durée du prêt, des taux d'intérêt et d'autres variables comme le type de prêt. Par exemple, une mensualité fixe sur un prêt de 200 000 $ avec un taux d'intérêt de 5 % et une durée de prêt de 30 ans est d'environ 1 073,64 $.